Grundsätzliches
Immobilien aus Zwangsversteigerungen sind für viele ein echter Geheimtipp. Während auf dem normalen Immobilienmarkt die Preise oft immer weiter steigen, bieten Zwangsversteigerungen die Chance, Häuser oder Wohnungen deutlich günstiger zu bekommen. Genau das macht sie besonders interessant – sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren.
Der größte Vorteil liegt meistens im Preis. Nicht selten werden Immobilien unter ihrem eigentlichen Marktwert versteigert. Wer gut vorbereitet ist und den Überblick behält, kann dadurch echte Schnäppchen machen und sich Immobilien sichern, die sonst vielleicht unbezahlbar wären. Außerdem läuft bei einer Zwangsversteigerung vieles transparent und nach klaren Regeln ab. Es gibt Gutachten, festgelegte Termine und nachvollziehbare Abläufe. Man weiß also relativ genau, worauf man sich einlässt – ohne ewige Verhandlungen oder Bietergefechte wie auf dem klassischen Markt.
Gerade für Menschen mit einem guten Blick für Potenzial kann sich das richtig lohnen. Viele Immobilien brauchen zwar etwas Arbeit oder Modernisierung, dafür steckt oft jede Menge Entwicklungsmöglichkeit drin. Mit Renovierungen lässt sich nicht nur der Wert steigern, sondern auch langfristig eine attraktive Rendite erzielen.
Aber auch für Familien oder Privatkäufer kann eine Zwangsversteigerung spannend sein. Oft ergibt sich hier die Möglichkeit, endlich Wohneigentum zu kaufen, das im normalen Verkauf viel zu teuer gewesen wäre.
Klar: Man sollte sich vorher gut informieren und nichts überstürzen. Wer sich aber vorbereitet und clever an die Sache rangeht, kann bei Zwangsversteigerungen echte Chancen entdecken – und manchmal genau die Immobilie finden, nach der andere schon lange suchen.
Vermögensaufbau
Durch den gezielten Erwerb von Immobilien aus Zwangsversteigerungen kann langfristig ein erhebliches Vermögen aufgebaut werden. Entscheidend ist hierbei jedoch nicht die Anzahl der erworbenen Immobilien, sondern der wirtschaftliche Erfolg des einzelnen Investments. Der Gewinn entsteht regelmäßig dadurch, dass ein günstig erworbenes Objekt nach Renovierung, Sanierung oder Neuvermietung zum marktüblichen Preis weiterveräußert wird.
Versteigerungsarten
Grundsätzlich gibt es bei gerichtlichen Immobilienversteigerungen zwei Verfahrensarten: zum einen die Zwangsversteigerung, zum anderen die Teilungsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft. Während die Zwangsversteigerung regelmäßig von einem Gläubiger beantragt wird, nachdem es zu Leistungsstörungen gekommen ist, erfolgt die Beantragung der Teilungsversteigerung typischerweise durch einen Miteigentümer, beispielsweise im Rahmen von Erbengemeinschaften, Ehescheidungen oder vergleichbaren Konstellationen.
ZV-Termine recherchieren
Übersichten über aktuelle Versteigerungstermine und Versteigerungsobjekte finden sich auf den Veröffentlichungsseiten der Amtsgerichte. Daneben existieren private Anbieter von Versteigerungskatalogen, häufig verbunden mit kostenpflichtigen Abonnements. Nach unserer Einschätzung sind diese Angebote oftmals entbehrlich, da die relevanten Informationen auch deutlich günstiger oder kostenfrei zugänglich sind.
Verkehrswert- gutachten
Zu jedem Versteigerungsobjekt wird im Auftrag des Versteigerungsgerichts ein Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen erstellt. Dieses Gutachten kann in der Regel beim zuständigen Gericht eingesehen werden; teilweise stehen die Unterlagen auch online auf den Internetseiten der jeweiligen Amtsgerichte zur Verfügung. Unsere Erfahrungen zeigen jedoch, dass die festgesetzten Verkehrswerte nicht immer den tatsächlichen Marktgegebenheiten entsprechen. Teilweise erscheinen Objekte deutlich überbewertet, in anderen Fällen liegt der ermittelte Verkehrswert spürbar unter dem tatsächlichen Marktwert. Es empfiehlt sich daher, die Gutachten kritisch zu prüfen und gegebenenfalls eine zusätzliche Einschätzung durch uns oder einen regional tätigen Partner einzuholen.
Besichtigungstermin
Grundsätzlich empfehlen wir, kein Gebot auf eine Immobilie abzugeben, die nicht zuvor sorgfältig besichtigt wurde. Gerne unterstützen wir Sie bei der Vereinbarung eines Besichtigungstermins mit den Eigentümern oder den betreibenden Gläubigern.
Vorgespräch mit der Gläubigerbank
Es kann sinnvoll sein, bereits vor dem Versteigerungstermin Kontakt mit der betreibenden Bank aufzunehmen. In einem solchen Gespräch kann unter anderem ausgelotet werden, bis zu welchem Gebot die Bank gegebenenfalls bereit ist mitzugehen. Zudem kann frühzeitig die Frage einer möglichen Finanzierung besprochen werden. In Einzelfällen haben wir festgestellt, dass Banken bei der Bewertung von Versteigerungsobjekten sowie bei der Ausgestaltung der Finanzierungskonditionen durchaus flexible und kundenorientierte Lösungen anbieten.
Sicherheitsleistung
Wenn Sie als Bieter an einer gerichtlichen Versteigerung teilnehmen möchten, ist hierfür grundsätzlich eine Sicherheitsleistung zu erbringen. In der Vergangenheit bestand die Möglichkeit, 10% des Verkehrswertes in bar beim Versteigerungstermin zu hinterlegen. Diese Regelung wurde jedoch abgeschafft, nachdem es im Zusammenhang mit einer Versteigerung in Berlin zu einem Raubüberfall gekommen war, bei dem interessierten Bietern ihre mitgebrachten Sicherheitsleistungen entwendet wurden. Der Gesetzgeber hat daraufhin die Vorschriften angepasst. Derzeit kann die Sicherheitsleistung ausschließlich durch eine rechtzeitige Überweisung an die Gerichtskasse oder durch Vorlage eines bankbestätigten Schecks erbracht werden.
Mehrere Bietinteressenten
In Versteigerungsverfahren kommt es regelmäßig vor, dass mehrere ernsthafte Interessenten aufeinandertreffen. In einzelnen Fällen konnten wir bereits durch moderierende Gespräche zwischen Beteiligten zu einer einvernehmlichen Lösung beitragen. Gerne erläutern wir Ihnen die Möglichkeiten hierzu im Rahmen eines persönlichen oder telefonischen Beratungsgesprächs.
Bietstrategie
Wir empfehlen, bereits zu Beginn des Bietvorgangs ein erstes, niedriges Gebot abzugeben. Dadurch können die erforderlichen Formalitäten – insbesondere die Identitätsprüfung durch Vorlage eines gültigen Ausweisdokuments sowie die Prüfung der Sicherheitsleistung – frühzeitig erledigt werden. So besteht die Möglichkeit, kurz vor Ende der Bietzeit unkompliziert weitere Gebote abzugeben, falls zwischenzeitlich Überbietungen erfolgt sind.
Haftungs- reduzierung
Zur Reduzierung persönlicher Haftungsrisiken kann es sinnvoll sein, Gebote nicht privat, sondern über eine Gesellschaft – beispielsweise eine GmbH oder eine Unternehmergesellschaft (UG haftungsbeschränkt) – abzugeben.
Unser Team
Wir stehen Ihnen bundesweit in allen Fragen zu Zwangsversteigerungen mit unserem Experten-Team zur Verfügung. Sämtliche Teammitglieder verfügen über umfangreiche Erfahrung und fundierte Fachkenntnisse im Immobilienbereich.
Ausschließlichkeit
Sofern wir für Sie bei einem bestimmten Objekt tätig werden, sichern wir Ihnen zu, dass wir dieses Objekt nicht zeitgleich weiteren Interessenten anbieten. Dies verstehen wir als Ausdruck eines vertrauensvollen und exklusiven Mandatsverhältnisses.
Lassen Sie sich bei uns vormerken
Wenn Sie Interesse daran haben, künftig bei geeigneten Versteigerungen informiert zu werden, können Sie sich gerne bei uns als Interessent vormerken lassen. Teilen Sie uns hierzu einfach Ihre Vorstellungen und Suchkriterien mit. Wir informieren Sie anschließend regelmäßig über passende Objekte.
Sonderkündigung Mietverhältnisse
Ist eine zur Versteigerung kommende Immobilie vermietet, steht dem Ersteher nach Zuschlagserteilung unter bestimmten Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht nach dem Zwangsversteigerungsgesetz zu.
Finanzierung
Häufig werden wir auch auf Finanzierungsmöglichkeiten für Versteigerungsobjekte angesprochen. Mit einzelnen, uns persönlich bekannten Finanzierungsexperten haben wir sehr gute Erfahrungen gemacht. Gerne leiten wir bei Interesse eine entsprechende Anfrage weiter.
Rechtsberatung
Die Voraussetzungen und der Ablauf von Zwangsversteigerungen sind gesetzlich geregelt, insbesondere durch das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG).
Wir weisen darauf hin, dass wir keine rechtliche Beratung erbringen dürfen. Diese ist ausschließlich Rechtsanwältinnen, Rechtsanwälten sowie sonstigen zugelassenen Rechtsbeiständen vorbehalten. Gerne empfehlen wir Ihnen bei Bedarf erfahrene Kooperationspartner aus unserem Netzwerk.
Steuerberatung
Ebenso dürfen wir keine steuerliche Beratung leisten. Für steuerliche Fragestellungen wenden Sie sich bitte an die Steuerberaterin oder den Steuerberater Ihres Vertrauens.
